各县级市（区）人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位： 《关于进一步完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》已经澳门十大电子游戏app下载：第16次常务会议和市委第48次常委会会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。 澳门正规网上平台下载：人民政府 2022年9月25日 （此件公开发布）
关于进一步完善我市国有建设用地使用权 转让、出租、抵押二级市场的实施意见
为了进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提升节约集约用地水平，根据国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和省政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）精神，结合我市实际，制定本意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，以充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用为导向，以打造交易平台、完善交易规则、优化交易流程、畅通交易信息、健全政府服务和监管体系为手段，以不动产统一登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力构建产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系，促进市场活力充分激发，土地要素流通顺畅，资源配置效率有效提升，为推动我市经济社会高质量发展提供有力保障。
（二）适用范围。本市行政区域范围内，已合法取得的国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理适用本意见。重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。建设用地使用权交易应当遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，涉及到房地产交易的，同时应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，办理相关手续。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
二、完善转让规则，规范转让管理
（三）明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应当一并转移。涉及房地产转让的，土地使用权随之转移，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
（四）明确建设用地使用权转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可以不补缴土地出让价款，保留划拨方式，办理不动产转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。涉及个人之间以划拨方式取得的住宅进行房产交易的，可保留划拨。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合相关法律法规规定和出让条件等约定的前提下，充分保障交易自由，原出让条件对转让要求另有约定的，从其约定。以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让的，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准，但应办理建设用地使用权变更登记；转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资（入股）方式，或直接变更为出让方式。土地转让后，出让条件载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
下列情形之一的，不得转让：
1．权属有争议的；
2．未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；
3．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权的；
4．共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；
5．未达到法定土地开发要求的；
6．不符合出让条件约定的转让要求的；
7．国有企业、行政事业单位及下属企业建设用地使用权转让，未经国资主管部门批准的；
8．法律、行政法规禁止转让的其他情形。
（五）完善土地分割转让政策。宗地一经确定，不得随意调整。确需分割转让的，应满足以下条件：
1．符合规划、出让条件约定或划拨决定书规定，且需满足安全、消防和环保等要求；
2．分割转让部分应具备独立分宗的条件，且须保证建筑功能完整性，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求；
3．拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益；
4．涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利义务；
5．未完成开发的，在不改变原出让条件约定或划拨决定书规定的前提下，按照批准的规划方案满足独立分宗条件、不损害建筑功能完整性的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。
（六）完善土地合并转让政策。界线相邻、用途相同且具备转让条件的多宗地块可合并为一宗地块转让。合并前各地块土地使用年限终止日期不一致的，经权利人书面同意，可按照最近的终止日期统一确定使用年期，也可以各地块剩余土地使用年期为基数，通过加权平均的方式确定合并后地块的土地使用年限终止日期，工业用地合并按各地块土地面积加权平均确定，其余用途土地合并按各地块计容建筑面积加权平均确定；合并前各宗地建设用地使用权类型均为划拨，且用途符合《划拨用地目录》的，可通过保留划拨方式合并转让；不符合《划拨用地目录》的，可统一按不超过法定最高年限补办出让；合并前宗地涉及划拨、出让、作价出资（入股）等多种建设用地使用权类型的，原则上应统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款，合并后的土地使用年限可按各非划拨性质地块剩余土地使用年期加权平均确定；土地合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应当在合同中明确有关权利义务。
涉及不动产权分割或者合并转让的，其不动产权人应当向资源规划部门提出分割（合并）转让申请。各地可根据实际工作需要研究制定具体操作细则，明确建设用地使用权分割及合并转让的适用情形、基本条件、办理流程、职责分工、审批要求等。
（七）规范工业用地转让管理。
1．探索工业用地预告登记转让制度。对工业用地未完成开发投资总额25%的，在确定投资开发意向后，可以为符合条件的意向投资人依法办理预告登记，由意向投资人先进行开发建设，待投资总额达到法定转让条件后，再依法办理建设用地使用权转让和不动产转移登记。预告登记证明可以作为意向投资人办理建设项目相关手续的依据，不动产登记机构需同步在原土地使用权证或者不动产证上对预告登记结果进行注记。
2．完善工业用地转让机制。工业用地转让需符合挂牌文件、出让合同、产业监管协议等出让条件约定的转让要求，且需满足地方产业准入、投入产出、安全、环保等相关管理要求。强化资源规划、住建、产业主管部门和属地政府协同配合，依法建立工业用地转让产业准入监管机制。在建设用地使用权转让的同时，受让方需与县级市（区）人民政府（管委会）或省级及以上开发区管委会签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。
3．探索建立涉地股权转让联合监管机制。资源规划、发改、住建、行政审批、市场监督管理、税务等主管部门应当加强对涉地股权转让的联合监管。对工业用地项目股权结构变更的，各地要结合实际建立产业准入监管与市场主体变更登记相联动的工作机制。
（八）实施差别化税收政策。各地和各相关部门要深化落实“以地控税、以税节地”长效机制，强化资源规划和税务部门信息共享，充分发挥税收调节作用，引导建设用地使用权人提高土地利用效率和效益。依法落实减税降费政策，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，按照税额的50%减征城镇土地使用税。根据相关规定，结合工业企业资源集约利用综合评价结果，落实分类调档的差别化城镇土地使用税政策。企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、建设用地使用权转让行为不征增值税。法律法规规章和上级文件另有规定的，从其规定。
三、加强出租管理，提高服务水平
（九）规范建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。国有建设用地使用权在租赁期内，因买卖、赠与或继承等原因发生土地使用权转移的，原租赁合同对承租人和新土地使用权人继续有效。以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租的，应征得原出租人同意。承租人未经原出租人同意转租的，出租人可以解除合同。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。涉及全部或部分国有建设用地使用权出租的，相关公共配套设施建设和使用应在合同中明确有关权利义务。
（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。规范划拨建设用地使用权出租及现有建筑改变用途土地收益征缴管理，加快建立土地出让收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。对符合我市相关政策，经批准利用现有建筑改变土地用途的，在5年过渡期内可免收土地收益。过渡期满后经批准继续改变土地用途使用的，应当按规定征缴土地收益。各地要按照标准化、市场化的原则逐步建立土地收益价格体系，加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳管理办法。
四、完善抵押机制，保障合法权益
（十一）明确抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。建设用地使用权分割抵押须按照批准的规划方案进行分割，分割抵押地块应具备独立分宗条件且不损害建筑功能的完整性。出让合同另有约定的从其约定。
（十二）放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。土地连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围内可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在抵押合同和不动产登记簿中载明抵押权顺位。
（十三）保障抵押权能。营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，采取告知承诺制等方式，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。落实建设用地使用权抵押风险提示举措，探索建立抵押资金监管机制，加强房地产开发类项目抵押管理，切实防范抵押风险，维护土地、金融市场秩序，保障购房人合法权益。建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物可以申请办理不动产抵押权登记。以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。各县级市（区）资源规划部门要加强与金融部门协同配合，依法保障和充分实现抵押权能。
五、创新运行模式，规范市场秩序
（十四）建立交易平台。市资源规划部门要按照“统一交易制度、统一设计开发、统一信息归集和业务属地管理”的原则，建立澳门正规网上平台下载：土地二级市场交易管理服务平台。发布工作指引，汇集市场信息，接受交易委托，提供交易鉴证和咨询服务，办理交易事务，营造良好的交易环境。
（十五）规范交易行为。健全市场运行机制，遵循公平竞争原则，依托土地二级市场交易管理服务平台，按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程办理交易事务。交易双方可委托土地二级市场交易管理服务平台公开交易，也可自行协商交易，但均需向市、县级市（区）资源规划部门按实申报交易价格，交易结果统一纳入平台归集。交易双方须对申报价格的真实性负责，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府依法指定的机构可行使优先购买权。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
（十六）健全协作机制。加强部门协同配合，建立信息征询、反馈和共享机制。加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，市、县级市（区）资源规划部门应当根据司法机关工作需要提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况、建设用地使用权转让相关条件等。政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求资源规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。司法处置和国有资产处置中涉及的建设用地使用权转让信息可统一汇集至土地二级市场交易管理服务平台发布。
六、加强监测监管，优化服务保障
（十七）强化市场监测。市资源规划部门要健全土地二级市场动态监测监管制度，对土地二级市场交易的宗数、面积、交易价格、用途、区位等进行实时统计，开展评估分析，形成土地二级市场监测数据，及时研判分析，掌握市场动态。加强公示地价体系建设，完善价格形成、监测、监督机制。强化一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强市场整体调控，维护市场平稳运行。
（十八）完善配置方式。各地要以产业政策为导向，结合低效用地再开发和城市更新工作，通过差别化的税收、用水、用电、地价等政策，建立以资源要素市场化配置为重点的正向引导和反向倒逼机制，推动土地资源从低质低效领域向优质高效领域流动。要加强建设用地使用权转让跟踪管理，对转让受让方履约情况开展“回头看”，督促用地单位集约高效用地，提升资源利用效益。
（十九）提升服务效能。落实“放管服”工作要求，促进土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合，实行“监管+交易+登记”一体化服务，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。精简办理流程，压缩办理时间，允许交易主体自行选择串联或并联办理方式，推动实现“最多跑一次，只报一次件”，切实提高办事效率和服务能力。规范中介机构培育和管理，发挥中介桥梁作用，提供咨询、估价、经纪等服务，为维护建设用地使用权二级市场平稳运行提供专业技术保障。
七、保障措施
（二十）加强组织领导。市资源规划部门牵头负责全市土地二级市场建设、监督管理等工作。各市、县级市（区）资源规划部门依法确定的机构具体承办建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易业务，并提供相关服务。各级发改、工信、财政、住建、国资、行政审批、市场监管、金融监管、税务、人民银行等有关部门应当按照职责分工，加强协同配合，推动我市土地二级市场健康有序发展。
（二十一）完善配套机制。各地要结合地方实际，积极探索创新，加强政策研究，按照差别引导、分类施策的原则，细化完善土地二级市场管理的配套措施，着力破解土地二级市场管理工作中的“难点”和“堵点”问题，促进资源要素流通顺畅、配置效率有效提升。推进土地市场信用体系建设，加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，打造公开、公平、公正的市场环境。
（二十二）加强指导监督。加强分类指导，坚持问题导向和需求导向，鼓励地方结合实际创新工作机制，完善配套政策。树牢底线思维，加强监督管理和风险防控，确保土地二级市场依法依规、健康有序运行。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广典型经验和创新做法。合理引导市场预期，及时回应社会关切，营造良好的舆论氛围，提升社会各界依法依规、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。
本实施意见自2022年11月1日起施行，有效期至2027年10月31日。
